헌법은 제34조 제1항에서 “모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다.”고 하여 ‘인간다운 생활을 할 권리’를 규정하고 있지만, 권리보장을 위한 구체적인 내용까지는 규정하고 있지 않다. 그래서 필자는 인간다운 생활을 하기 위해 필요한 물질적 급부의 범위를 구체화하기 위한 화두를, 소득과 재산의 양면에서 우리 사회에 던지고자 했다. 어쩌면 ‘인간답게 가질 권리’를 향한 시론(始論)이라고 할 수 있다.

그런데 이 책의 기획의도는 ‘인간다운 생활을 할 권리’와 같은 헌법상의 기본권과는 전혀 무관하다. 오히려 이 책은 ‘부동산정책이 작동하는 원리와 구조’ 또는 ‘우리나라 부동산시장의 실상’을 알고 싶은 독자를 대상으로 한다. ‘인간답게 가질 권리’는 부동산정책의 작동원리를 이해하는 과정에서, 아니면 현대 자본주의 사회에서의 자본운용 및 자산관리의 방법을 깨치는 과정에서, 나아가 대한민국이 나아갈 바람직한 미래에 대해 고민하는 과정에서 부동산을 둘러싼 착잡한 문제들을 해소하기 위한 대안으로서 자연스럽게 도출됐을 뿐이다.

사실, 이 책을 집필하게 된 시대적 배경은 다음과 같다.

이른바 국정농단 사태 이후 지속된 혼란 속에서 강남을 비롯한 서울 소재 아파트 가격은 국민들의 소득수준으로는 평생 모아도 살 수 없을 정도의 수준으로 폭등했고, 현재도 해결되지 못했다. 이에 필자는 그 원인으로서 ‘부동산정책을 둘러싼 공적 부문의 부정부패 가능성’에 주목했고, 부동산시장의 전 영역에 걸친 부패구조를 검증하기 위해 2020년 8월부터 1년간 “부동산 시장질서 확립을 위한 중점 추진전략”이란 주제의 연구를 기획, 추진했다. 다만 1년간의 단기 연구만으로는 부동산을 둘러싼 광범위한 분야의 부패상을 충분히 검증하기 어려웠을 뿐만 아니라 보고서가 출간된 이후 ‘국책연구기관조차도 문재인 정부 부동산정책을 정면으로 비판했다’는 식의 언론보도까지 확산되면서 기대했던 개혁은 커녕 애써 개발한 정책이 정치(政治)에 매몰되었다.

냉정히 말해 부동산을 둘러싼 부패구조는 특정 정부나 정치세력에 한정된 문제가 아니라 역대정부의 실정(失政)이 교차되면서 축적된 결과물이다. 또한, 주택가격 폭등은, 단순히 주택공급이나 부동산 가격규제 정도로 풀 수 있는 일시적 현상이 아니라 경제정책, 산업정책, 복지정책, 금융정책, 조세정책 등과 맞물려 대한민국의 미래와 직결되는 국가적 위기상황의 전조(前兆) 현상이라고 할 수 있다. 이에 시급히 대응해야 할 핵심사안을 중심으로 정부의 지원 없이 자발적으로 연구한 내용을 2022년 3월부터 8월까지 수필 형식으로 페이스북에 연재한 것이다. 

이 글들은 주로 ‘시간에 따른 실물자산의 가치변화’(연금정책, 양도소득세 관련), ‘인간다운 생활의 조건’(주택정책, 기본보장, 주거복지, 상속증여세 관련), ‘건설사업의 수익구조’(재건축, 분양, 공공임대 관련) 등에 관한 화두와 고민들을 다뤘다. 다만 이 글에서 다룬 사안 중에서 권리소득(또는 기본소득)과 기본재산 등 기본보장제도와 관련한 아이디어, 즉 “인간답게 가질 권리”에 관한 내용만은, 관련 분야 후속연구의 기초자료로서 활용할 수 있도록 출간 여부를 고민하게 되었는데, 부동산과 관련한 2가지 핵심 사안에 대한 해법을 찾지 못해 출간을 주저할 수밖에 없었다. 

그중 하나는 평범한 국민들의 소득수준으로는 감당할 수 없을 정도로 높아진 주택가격에 대한 고민이었다. 평범한 국민들의 관점에서는 높아진 주택가격을 낮추기만 하면 해결할 수 있는 간단한 문제로 보일 수 있지만, 고평가된 부동산가치가 국가, 기업, 개인의 핵심 자산을 떠받치고 있었기 때문에 이를 인위적으로 낮출 경우 국가의 경제기반이 흔들릴 수 있고, 국민의 노후소득을 담보하는 국민연금기금의 안정성에 영향을 미칠 수 있어 결코 간단하지 않았다. 다른 하나는, 강남 등 극소수 고평가 지역을 제외한 저평가 지역의 도시재생 방안에 대한 고민이었다. 2030년 전후로 전체 아파트 중 3분의 2를 재건축해야 하는 위기상황에서 노후아파트 재건축을 포함한 도시재생 선순환 구조를 구축하기 위해서는 담론의 수준을 넘어선 대안이 필요했기 때문이다.

그런데 개혁 수준으로 부동산정책을 추진하기 위해서는 반드시 법률개정이 수반되어야 하는데, 윤석열 정부 출범 이후 여소야대 및 여야대치 상황이 지속되면서 법률적 대응은 요원했고, 당장 분양사기와 전세사기 문제가 곪아 터졌다. 2023년에 블로그에 기록한 글들은 이러한 현안에 대응한 단편들이다. 다행히 오랜 고민 끝에 2가지 핵심 사안에 대한 해법도 찾았고, 이를 블로그에 기록했다. 이제 ‘인간답게 가질 권리’를 비롯하여 이 글에서 제시한 화두들이 후대의 정책가그룹과 후속연구자에게는 기초자료로서 활용될 수 있도록 책으로 엮어 세상에 펼치고자 한다. 아는 것이 힘이고, 기록된 글의 힘을 믿는다.

참고로, 기록으로서의 성격을 갖는 글인 만큼 이 책에서 다룬 법제는 현재 시점의 법제가 아니라 포스트 작성 당시의 법제를 기준으로 하니 착오 없기를 바란다. 구체적인 작성일시는 블로그에서 확인할 수 있다. 끝으로, 민감한 주제에도 선뜻 출간해 주신 피앤씨 미디어 박노일 대표님과, 마무리를 도와준 헌법학전공 최혜선 박사님께도 감사의 마음을 전한다.

Chapter 1. 2022년, 주택가격 폭등기의 기록들

#1. 30년 전 1만원의 현재가치는?

#2. 30년 전 분양 아파트의 현재 가치는?

#3. 시세차익이 생겼는가, 아닌가?

#4. 시세차익을 증명할 척도나 기준이 존재할까?

#5. 양도소득세는 과학적으로 산출되는가?

#6. 시간에 따른 가치의 변화를 반영하지 않는 양도소득세 

#7. 부조리한 양도소득세 제도가 주택시장을 고사시킨다

#8. 비싸게 집을 사주는 것도 뇌물이다

#9. 물가 변동과 관련한 정부통계를 믿을 수 있나?

#10. 물가·대출금리는 낮추면서 부동산가격은 높인 이유

#11. 리츠 자체가 사기는 아니지만

#12. 국민연금기금에 1,000조원이 남아있는가?

#13. 연금제도의 재설계가 시급하다

#14. 라떼는 말야

#15. 문재인 정부 부동산정책을 비판했다던 국책연구원 보고서

#16. 프레임에 갇히지 말고 세상을 바로 보라

#17. 부동산 투기대책 프레임의 탄생배경

#18. 실제로 국민들 사이에 부동산투기가 횡행했었던가?

#19. 선분양식 아파트 공급방식 자체가 투기다

#20. 주택수요를 제대로 파악하기 위해서는?

#21. 인간답게 생활하기 위해선 무엇이 필요한가?

#22. 인간답게 생활하기 위해선 무엇이 가장 필요한가?

#23. 인간다운 생활은 보장되고 있는가?

#24. 노예나 돼지가 아니라고 자신할 수 있는가?

#25. 내 삶의 주인은 누구인가?

#26. 타워팰리스 주민의 50%가 가난할 수 있는가?

#27. 대한민국 국민의 20%는 가난한가?

#28. 국민 5명 중 1명은 가난한 나라?

#29. 가난의 국가기준, ‘기준 중위소득의 50%’

#30. 가짜 중위소득으로 무엇을 숨기고 싶었을까?

#31. 쓸 돈을 제대로 세고 있을까?

#32. 작은 차이가 핵심 빈곤층을 더욱 궁지로 몬다

#33. 생활급여 신청자는 잠재적 범죄자인가?

#34. 디테일에서 무너진 기초복지시스템

#35. 남은 돈이라도 제대로 셀 수 있을까?

#36. 부자나라의 이상한 급여기준들

#37. 비정상적으로 낮은 생활수준과 소득수준

#38. 복지에 실마리가 있다

#39. 선진국형 복지정책과 후진국형 복지정책의 차이

#40. 지금은 한국전쟁 직후의 1950년대가 아니다

#41. 재산상황 조사는 상담의 보조수단일 뿐이다

#42. 모든 국민을 대상으로 한 지원금 지급도 가능하다

#43. 시대착오적 주민등록제와 세대 단위 복지정책

#44. 최저임금은 국가조차도 탐내지 않아야 한다

#45. 최저임금 근로자에게도 10% 넘는 세금을 걷는 나라

#46. 사회보장·복지 정책을 기초부터 제대로 설계하자

#47. 최소한의 소득보장으로서 권리소득 제도를 제안한다

#48. 권리소득 제도의 원리와 기본 구조

#49. 권리소득 지원절차의 기본 구조

#50. 이 제도가 구현될 가능성이 낮더라도 글로 남겨둔다

#51. 투명하게 소득을 공개하려는 의지와 노력도 필요하다

#52. 무소득 고령자에게는 대체소득을 보장할 필요가 있다

#53. 대한민국은 그 국민들의 새로운 주인이 아니다

#54. 수탈의 잔재부터 바로잡아야 대한민국이 바로 선다

#55. 전문가도 아닌 전문가들에게 속지 말라

#56. 작은 먹이에 노예처럼 길들지 말라

#57. 기본공제와 정산 없는 이자소득세 등 원천징수

#58. 가칭 권리소득 제도의 설계원리와 도입 필요성

#59. 고령 임대소득자는 규제대상이 아니라 보호대상이다

#60. 민간임대업과 대비되는 공공임대주택 공공사기 행각

#61. 공공임대주택의 매각은 제한하는 것이 원칙이다

#62. 주택수요와 복지수준의 상관관계

#63. 재원은 누가 마련해야 할까?

#64. 사례 1 : 20대 청년 A

#65. 사례 2 : 80대 독거노인 E

#66. 겉만으로는 그 속사정을 알 수 없다

#67. 독거노인들의 무참한 삶을 공감할 수 있을까?

#68. 정당한 권리 안의 국민에게 짐지우지 말라

#69. 국민 전체가 아니라 국민 개개인에게 다가서야 한다

#70. 재산, 인간다운 생활을 향한 또 다른 실마리

#71. 주택 보유를 규제하기에 앞서 보장부터 해야 한다

#72. 재산권 보장방법은 제시하지 않은, 허울뿐인 헌법

#73. 사랑한다면 죽기 전에 이혼하는 게 나은 나라

#74. 집을 팔아서라도 상속세 내라는 나라

#75. 여전히 가부장적 호주세습의 망령이 지배하는 나라

#76. 식민노예의 굴레를 떨쳐내지 못하는 나라

#77. 적어도 일본강점기보다는 나아야 한다

#78. 자유롭고 안전한 주택거래시스템을 꿈꾼다

#79. 나라가 발전해서 오르는 집값이라면 문제될 것 없다

#80. 소득과 재산을 모두 보장할 수 있는 개혁이 필요하다

#81. 소득의 보장은 연금개혁을 위해서도 중요하다

#82. 현대 건축공법으로 지어진 아파트의 내구연한은?

#83. 100년 버틸 건물을 40년만에 다시 짓겠다는 나라

#84. 세법상 내구연수 기준이 과학적 상식이 된 나라

#85. 남의 돈 끌어모아 자기 집 다시 짓겠다는 나라

#86. 도시정비법에 대한 미련을 버리자

#87. 주택재건축사업 폭리의 구조와 대안

#88. 적어도 가짜들이 진짜 행세는 못하게 하자

#89. 어차피 실수요자가 이긴다

#90. 굳이 내가 아니더라도 세상은 돌아간다

Chapter 2. 2023년, 부동산시장 각성기의 기록들

#91. 다시 마주한 현실

#92. 시장은 달라지지 않았다

#93. 미분양이 아니라 분양사기가 문제다

#94. 전세사기는 미등기 전세에서 비롯한다

#95. 주택시장의 자본시장화 차단에 주력하라

#96. 적립식만을 고집해서는 국민연금을 개혁할 수 없다

#97. 연금개혁을 기다릴 동안 외양간이라도 고쳐두라

#98. 소규모 주택정비에 사기꾼들이 더 몰려들기 전에

Chapter 3. 부동산이 꿈꾸는 미래

#99. 시간과 공간, 그리고 인간

#101. 장밋빛 미래만을 꿈꿀 수 있을까?

#101. 평화는 거저 주어지지 않는다

#102. 빚은 시간이 갚는다

#103. 산업구조 개혁의 방향성

#104. 저출산, 초고령은 기회일 수 있다

#105. 가치가 혁신을 이끈다

#106. 기술혁신은 누가 하는가?

#107. 아파트 후분양제는 상식이다

#108. 낡은 도심에 미래도시를 건설해 보자

#109. 가장 비싸면서 살기 좋은 집은?

#110. 살기 좋은 집을 만나려면?

#111. 최고의 투자는?

#112. 우리 모두 알고 있다

강석구

現 한국형사·법무정책연구원 선임연구위원, 법학박사

<주요 이력>

성균관대학교 법과대학 및 동 대학원 졸업 

법무부 법무자문위원회 전문위원 (2004-2005) 

숙명여자대학교 법학부 겸임교수 (2013-2014)

한국형사정책연구원 사법개혁연구실장 (2016-2017)

한국형사정책연구원 형사법제연구실장 (2020-2021) 

경찰청 과학수사 자문위원 (2012-2021)

행정안전부 지방자치단체 합동평가위원 (2014-2020) 

국민권익위원회 반부패규범자문단 자문위원 (2020-2024) 등

<주요 저술>

주택재개발·재건축사업의 탈법운영 실태 및 대책 (2008) 

지역주택조합 관련 형사처벌 사례 분석 및 제도 개선방안 (2020) 

부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략 (2021)

전세사기 예방 및 피해회복 방안 (2023)

사회보장성 기금 불법운용에 따른 재정손실 방지를 위한 대응방안 (2016) 

주요 해외국 법집행기관의 금융거래추적 운영 실태에 대한 연구 (2017) 

사법개혁에 관한 현안 정책과제 발굴 및 쟁점연구 (2017)

공익재단을 이용한 탈법·불법 유형 및 형사정책적 대응방안 (2018) 

리걸테크 도입 및 대응을 위한 법무정책 연구 (2022) 등