토지법을 시작으로 하여 물권법을 집대성한 마지막 저작이 바로 이 물권변동론이다. 물권변동론은 물권법의 핵심분야로서, 대한민국학술원의 총서로 집필한 저서를, 다시 피앤씨미디어에서 출판을 하게 되었다. 총서의 내용에 좀 더 추가하여 출판을 하게 되었다. 근자에는 동산양도담보 등의 동산의 변칙담보에서 이를 동산양도등기에 의하여 공시하고, 등기에 의한 공시를 민법상의 점유개정에 의한 공시보다 우선적인 순위를 인정하는 동산양도담보의 공시방법과 우선순위에 있어서 큰 변화가 일어나고 있다. 또한 동산양도담보의 실행방법이 폭넓게 확대되었다. 그리하여 동산을 등기에 의하여 담보로 널리 활용할 수 있도록 하는 변칙담보의 발전적 변화를 보이고 있다. 동산양도담보뿐만 아니라 동산소유권유보부매매, 채권양도담보, 집합동산양도담보, 집합채권양도담보에 관하여도 종래의 판례에 의한 규율에서 지금은 실정법률에 의하여 규율하고 있다. 물권법 중에서 이러한 변칙담보의 분야의 새로운 변화를 추가하여 새롭게 물권권변동론을 출판하게 되었다.

민법의 물권법에서 규정하는 정상적인 물권변동과정이 실제의 부동산거래에서는 그대로 실행되지 못하고 있다. 부동산등기가 부동산물권변동과정을 진실 그대로 공시할 수 있어야 함이 정상이지만, 실제의 부동산등기는 그렇게 못한 사례들이 적지 아니하다. 등기와 부동산물권변동과정을 일치시키기 위해 한시법을 제정하여 실권리자가 등기부상의 소유자와 일치할 수 있도록 하였으나, 오히려 그것이 부실등기를 낳는 결과를 초래하기도 하였다. 그리고 변칙적인 부동산거래가 일어날 수 있도록 하는 변칙적인 등기를 유효하다고 인정하는 사례들도 적지 아니하다. 중간생략등기, 명의신탁등기, 진정명의회복을 등기원인으로 하는 소유권이전등기청구권의 인정 등은 우리의 물권법이 전혀 예정하고 있지 아니하는 물권변동현상의 공시방법이다. 그럼에도 이러한 비정상적인 등기의 유효성이 널리 인정되고 있다. 그 외에도 비정상적인 물권변동현상이 적지 아니하다.

물권변동론을 집필하다 보니 본서의 내용이 물권변동과정에 대한 비판적인 내용으로 쓰여지고 말았다. 그것은 저자의 인생관과 세계관인 사랑의 자연법 사상에 기초하여 긍정적이고 밝은 정상적인 물권변동의 내용으로 책을 집필하고자 한 관계로 현재 이루어지고 있는 변칙적인 물권변동과정을 비판적으로 다루게 되었기 때문이다. 물권법을 주된 전공으로 하여 연구해 온 저자는 이 세상은 신의 사랑으로 창조되었다고 믿고 있는데, 어찌 인간이 만든 물권법 질서는 변칙으로 구성되었을까 하는 의문이 깊어졌다. 물권법 질서가 사랑의 질서가 되어 물권거래에 있어서 서로가 신뢰하면서 더불어 함께 안전하고 평화롭게 살아가는 물권거래의 방법에 대하여 궁구하게 되었다. 그 결과로 현재의 물권변동론에 관한 여러 학설과 부실한 등기제도에 대하여 비판적인 시각으로 이 책의 내용을 구성하고 집필하였다.

물권의 대상인 물건 중에서 가장 귀중한 물건인 토지는 인간이 만든 물건이 아니라, 신이 인간 모두에게 값없이 준 것인데, 인간이 어찌하여 토지를 가지고써 치부(致富)를 하고, 치부를 더하기 위해 정상적이지 못한 부동산거래과정을 만들어 이용하면서 그 변칙을 정상인 것으로 인정하고 이용하고 있음에 대해 정상으로 되돌아가는 방법에 대해 궁구하였다. 그것이 바로 등기원인증서를 공정증서로 작성하게 하는 방법이 최선의 길이라는 것을 깨달았다. 그러나 우리나라에서는 변칙적인 부동산거래질서에 대해 물권변동론의 수정과 등기제도의 개선보다는 공권력에 의한 규제로 대처하여 왔다. 규제는 하면 할수록 탈법행위가 더욱 일어나게 됨을 모두가 알고 있는데도 불구하고, 근본적인 물권변동이론의 수정과 등기제도의 개선에 의해 국민들이 일상의 생활속에서 법에 따른 정상적인 부동산거래가 일어나도록 하지 아니하고, 공법적 규제를 하는지 사회에 고발하고 싶었다. 이 책에서는 이러한 내용으로 저자의 생각을 정리하여 담아보려고 하였다.

이 세상은 사랑의 세상이라 생각한다. 사랑으로 인간과 인간이 서로 결속하여 사회를 이루어 살고 있다. 인간사회는 사랑으로 결속된 공동체이다. 인간공동체는 사랑이 그 속성이다. 인간공동체인 사회는 사랑으로 함께 더불어 질서있고 평화롭게 살아가갈 것을 이상으로 한다. 그러나 현실 속에서의 물권거래에서는 이기적인 행태가 너무가 분명하게 나타난다. 물권거래를 통하여 좀 더 많은 이익을 취하고자 하는 이기적인 행태는 변칙적인 물권거래와 비정상적 부실한 등기제도를 이용하여 이를 이루고자 한다. 저자는 사랑의 자연법에 입각하여 이를 비판하고 정상적인 물권거래를 이루는 방법을 찾고 이를 실행하도록 호소하고자 하였다. 그러한 저자의 사랑의 자연법에 기반한 정상적인 물권거래의 호소를 이 책의 내용으로 담아보고자 하였다. 궁극적인 방법은 부동산물권변동과정에서의 등기원인증서의 공정증서로의 작성이라 판단하였다.

애를 쓴다고는 하였지만 그래도 부족하기 그지없다. 그러나 저자의 사랑의 자연법 사상을 이 책에 담아보고자 하였다. 부동산거래과정이 사랑을 실천하는 내용으로 채워져, 이 세상의 물권법 질서가 긍정적이고 신뢰할 수 있는 사회로 발전해 나가기를 간절히 기도한다. 정상으로 가는 길에는 지치는 일이 없을 것임을 믿는다. 정상의 길을 가고자 하는 것이 진리의 길이라 생각한다. 더 좋은 사회, 더 신뢰할 수 있는 사회, 더 긍정적인 사회, 사랑이 오고가는 정의로운 사회를 이루어 가는 길에 이 물권변동론이 물권법 분야에서 그 일을 담당할 수 있기를 소망한다. 물권변동론이 사랑의 사회로 나아가는 길에서의 물권법 분야의 기초가 될 것을 거듭 소망한다.

피앤씨미디어의 박노일 사장이 흔쾌히 이 책을 출판해 주심에 너무나 감사하다. 피앤씨미디어의 융성과 발전을 기원한다.

2026. 2. 24.

저자 씀